鹤云天想全方位了解摸透关于房地产开发方面的知识,与夏雨萌商定,每个部门都要去历练一下。
通过夏雨萌的安排,鹤云天第一站先去了公司销售部。
鹤云天认为房地产开发,如何开发,如何定位是根本。首当其冲要先了解客户需求,从客户需要出发,充分把握客户的购需心理。
鹤云天这样做的目的,是通过销售部掌握和分析潜在客户的消费能力,年龄比例,消费阶层,户型要求以及心理所承受的市场价位等等。
鹤云天在销售部工作的一段时间。一方面积极接触群众,跟消费者谈心交心。另一方时跟销售部经理、员工虚心请教,累积经验。几乎用了一个月的时间,基本掌握了所需要的数据。
房地产行业一直是市场上备受关注的行业,影响房地产行业的要素主要有三个方面。
1、地段要素
房地产在当前城市所处的位置,周边配套要完善,位于人流量比较大的区域。
2、时机要素
进行房地产销售,需要抓住时机,将房产以最大利润出售。
3、质量要素
房地产商需要特别注重楼房的优缺点,以及所选物业服务质量的好坏。
基于要对上面几个要素的把控,第二站鹤云天去了策划部。
房地产行业有一句话,项目未动,策划先行!
\t古人云:兵马未动,粮草先行;对于房地产开发而言;应该是项目未动,策划先行。即应该做好项目策划。项目策划简单而言是搞清楚以下几个方面:
\t谁是我们的客户?我们的客户喜欢什么样的产品,我们的产品做成什么样的特点,商业怎么做?住宅怎么做?配套怎么作?商业和住宅的比例怎么样?住宅户型的比例和面积分配怎么样?项目的风格做成什么样子?项目的景观应该满足什么人群的需要?
\t而这些选择都需要一个为什么这么做的理由!!
\t这些问题我们有意或者无意都会要回答,不管是通过专门的流程来回答,或者拍脑袋来回答。只是说如果拍脑袋,那么犯错误的可能性更加大,地块也无法发挥最大的价值所在。而如果在下结论以前,进行全面的调研,与市场分析,项目产品的探索性研究,对结论加以科学的论证,会大大减少失误的可能性,确保地块的价值得到最大程度的提升!
\t我们需要回答这些基础问题的重点在于:在设计之前或者设计开始的同时,我们需要对项目做一个精确的定位。定位是一个项目开篇重要的核心点在于回答我们是什么,谁是我们的客户!
\t定位做好了,项目的销售就做好了80%。
\t凡事预则立,不预则废!
\t项目启动之前,如果能够事先做一些计划,订一些目标,一定会对工作的开展有百益而无一害。
\t房地产项目开发的计划包括项目的整体开发计划,项目的资金预算运作计划,项目的整体时间节点安排,项目整体的工程,营销等各个部门的工作计划。
\t在项目准备启动的时候,房地产公司对项目的整体有一个比较详细的预算和预估。
每一个部门负责人对属于自己部门的分内工作,都需要提前探讨,作出详细的计划,计划经过多轮的会议和探讨最终确定。而每一个项目的这种计划和探讨,是一种经验的碰撞,理论的升华,通过圆桌会议的形式,形成兴旺房地产公司的积累,而就是这种形式,是公司走向成熟的必由之路,也是公司成功不可缺少的步骤。
\t鹤云天第三站去了设计部。
\t有句话说,地产开发,设计重中重!
\t对于房地产开发,房子就是产品,而产品是设计出来的,开发的先决条件好,即使市场不好,留下来的房子要全部是优质资产。设计要解决的问题很多,成本控制就在设计阶段可以解决85%。
\t首先,设计需要贯彻定位的意图,建筑方案中平面布局以及外观造型,建筑用材的选择。
其次,是结构方案的确定,从基础的形式,到钢筋混凝土的含量;最后到整体的水电体系,所有的设备,材料选型,在设计阶段一定要完整考虑,选择最佳的方案,并且融入整体设计过程中,确保所有的大问题在设计阶段解决,95%的小问题在施工过程中也能够解决。
\t设计做好了,工程成本控制就成功了85%!
\t第四站,鹤云天去了预算部。
\t控制成本,全面预算!
\t在项目的整体计划中,控制成本是工程管理过程的一个重点所在,那么成本控制的关键并不完全在于成本部和工程部,而是在全员的成本控制,在项目整体计划中,我们应该可以提前做好全面的预算,工程有一个细致的预算,从图纸到材料设备采购,提前计划,提前讨论;
\t不但工程需要有全面完整的预算,营销也有一个全面细致的预算;财务也有一个全面的预算,对外报建关系协调也有一个全面的预算,所有这些预算都是成本组成,这需要全面的成本核算体系,在项目开始以前,公司应该将团队职责分配好,然后对整体预算进行核实,并且在项目的整体开发过程中,忠实执行预算制度,当然这些预算可能会有调整,比如3个月或者6个月审核一次,看预算中哪些超越了,哪些节约了,通过一两个项目是控制成本能力能够得到提升,这正式开发水平的体现。预算部涉及各个层面,少有疏忽,必然会造成成本增加或者资源浪费。
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